一、租賃房屋建設(shè)手續(xù)或證照不全的風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式:房屋建設(shè)未取得工程規(guī)劃許可證;租賃房屋未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑;租賃房屋未取得土地使用權(quán)證;租賃房屋未取得房屋所有權(quán)證 。
風(fēng)險(xiǎn)的后果:租賃合同無(wú)效或潛在的糾紛隱患。
防范措施:簽署屋頂租賃合同前,查詢(xún)房屋權(quán)屬證明,如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的必須保證取得工程規(guī)劃許可手續(xù),盡量避免租賃臨時(shí)建筑。
注:建設(shè)工程規(guī)劃許可證非常重要,如果沒(méi)有這一許可證所簽的合同是無(wú)效合同。再就是租賃房屋沒(méi)有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)或者是沒(méi)有按照批準(zhǔn)的內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,這樣的情況下,簽訂的合同也是無(wú)效合同。在租賃房屋沒(méi)有取得土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的情況下,一般情況下只要取得規(guī)劃許可手續(xù)合同也是有效的,所以我們要特別關(guān)注工程規(guī)劃許可證。最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋中對(duì)這個(gè)是有明確規(guī)定的。
二、屋頂出租人非房屋產(chǎn)權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式:屋頂?shù)某鲎馊朔欠课莓a(chǎn)權(quán)人,且未得到產(chǎn)權(quán)人的授權(quán),且未在事后得到產(chǎn)權(quán)人的追認(rèn)。
風(fēng)險(xiǎn)的后果:構(gòu)成無(wú)權(quán)處分,導(dǎo)致無(wú)法獲得屋頂?shù)氖褂脵?quán)。
防范措施:簽訂合同前,核實(shí)出租房屋的產(chǎn)權(quán)人,確保出租人為房屋的產(chǎn)權(quán)人,或已得到產(chǎn)權(quán)人的授權(quán);簽訂合同時(shí)發(fā)現(xiàn)出租人非產(chǎn)權(quán)人的,應(yīng)爭(zhēng)取獲得產(chǎn)權(quán)人的追認(rèn)。
三、租賃屋頂為多人共有的風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式:出租屬于建筑共有部分的屋頂?shù)某鲎馕唇?jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意;出租共同共有的房屋的屋頂未經(jīng)共有人一致同意的;出租按份共有的房屋的屋頂未經(jīng)2/3以上共有人同意;
風(fēng)險(xiǎn)的后果:構(gòu)成無(wú)權(quán)處分,導(dǎo)致租賃合同無(wú)法履行。
防范措施:在簽訂租賃合同前,核實(shí)房屋屋頂是否屬于建筑共有部分,如屬于共有部分的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意;在簽訂租賃合同前,核實(shí)房屋是否屬于共有財(cái)產(chǎn),如屬于共有財(cái)產(chǎn)的,需征得所有共同共有人或2/3以上按份共有人的同意。
四、租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收或屋頂荷載不足的風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式:出租房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收;出租屋頂不符合光伏項(xiàng)目建設(shè)的荷載規(guī)范要求。
風(fēng)險(xiǎn)的后果:房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收,可能導(dǎo)致無(wú)法正常并網(wǎng)發(fā)電;屋頂不符合光伏項(xiàng)目建設(shè)的荷載規(guī)范要求,將導(dǎo)致無(wú)法安裝光伏面板,或者需要進(jìn)行加固,增加費(fèi)用。
防范措施:簽署租賃合同前要求提供消防驗(yàn)收證明和房屋設(shè)計(jì)圖紙,并聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)判斷屋頂荷載是否滿(mǎn)足光伏電站建設(shè)要求。
注:沒(méi)有經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收并不會(huì)影響合同的效力,但是會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)法履行,也可能會(huì)出現(xiàn)消防部門(mén)進(jìn)行檢查導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同的情況。
五、租賃期限超過(guò)20年的風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式:屋頂租賃合同約定的租賃期限超過(guò)20年。
風(fēng)險(xiǎn)的后果:租賃期限超過(guò)20年的部分無(wú)效。
防范措施:簽兩份合同,一份合同期限為20年,另簽一份待生效的合同;通過(guò)在建筑物上設(shè)置地役權(quán)的方式,建設(shè)分布式光伏項(xiàng)目。
注:部分租賃合同中約定,合同期限為20年,20年期滿(mǎn)后再續(xù)租5年,以規(guī)避租賃期限不得超過(guò)20年的規(guī)定。但根據(jù)司法判例,這種約定仍然是無(wú)效的,因?yàn)橥ㄟ^(guò)這種形式還是突破了20年的限制,所以超過(guò)20年的部分仍然是無(wú)效的。
六、屋頂出租人為轉(zhuǎn)租人的風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式:屋頂承租人未經(jīng)出租人同意將屋頂轉(zhuǎn)租給次承租人,或者轉(zhuǎn)租合同的轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限。
風(fēng)險(xiǎn)的后果:出租人有權(quán)解除租賃合同或確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。
防范措施:承租人將所租賃的屋頂轉(zhuǎn)租的,需事先征得出租人的書(shū)面同意,并且確保轉(zhuǎn)租期限不超過(guò)承租人剩余租賃期限,如超過(guò)剩余租賃期限的,需征得出租人的同意。
注:如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人的同意轉(zhuǎn)租,或者是超過(guò)了承租人剩余的租賃期限,出租人有權(quán)解除租賃合同或者是確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。在跟二房東簽合同時(shí)要征得出租人的同意,盡量避免與二房東簽,如果一定要跟二房東簽必須經(jīng)過(guò)出租人的同意,并且確保期限上是沒(méi)有問(wèn)題的。
法律規(guī)定:
《合同法》
第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》
第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
七、同一屋頂簽署多個(gè)租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式:出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同。
風(fēng)險(xiǎn)的后果:導(dǎo)致承租人無(wú)法取得屋頂?shù)氖褂脵?quán)。
防范措施:在簽訂租賃合同前,核實(shí)屋頂租賃情況,避免租賃已出租給他人的屋頂;在租賃合同中明確約定違約責(zé)任,一屋頂數(shù)租導(dǎo)致承租人無(wú)法取得屋頂使用權(quán)的,提出解除合同并要求出租人承擔(dān)違約賠償;在簽訂租賃合同后,盡快進(jìn)場(chǎng)施工,達(dá)成先行合法占有的事實(shí)。
注:同一個(gè)房屋可能會(huì)有多份租賃合同,一般來(lái)說(shuō)都是有效的。根據(jù)最高法院的司法解釋?zhuān)诤贤行У那闆r下,承租人都主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:第一已經(jīng)合法占有租賃房屋的,先占的優(yōu)先;第二個(gè)就是已經(jīng)辦理了登記備案手續(xù)的,雖然沒(méi)有占但是辦了備案手續(xù)的優(yōu)先;第三個(gè)是合同成立在先的優(yōu)先。這是同一個(gè)屋頂簽署多個(gè)合同下的優(yōu)先原則。
法律規(guī)定:
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》
第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
八、租賃房屋被抵押或查封的風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式:出租人將屋頂出租給承租人之前,房屋已被抵押或查封。
風(fēng)險(xiǎn)的后果:房屋被抵押或查封,導(dǎo)致房屋被折價(jià)或拍賣(mài),租賃合同對(duì)房屋受讓人不具有法律約束力。
防范措施:在簽訂租賃合同前,對(duì)房屋情況進(jìn)行調(diào)查,避免房屋在出租之前被抵押或查封;在簽訂租賃合同之前,對(duì)出租人的資信進(jìn)行調(diào)查,避免因出租人資信不佳,與他人發(fā)生糾紛,導(dǎo)致房屋被抵押或查封;在簽訂租賃合同當(dāng)時(shí)或之后,對(duì)租賃合同進(jìn)行公證或備案,確定屋頂出租的時(shí)間,以便于判斷屋頂租賃與被抵押和查封的先后順序。
注:在簽約的時(shí)候首先要對(duì)房屋情況進(jìn)行核查,避免房屋在出租前就被抵押和查封了。到哪里查?到房管部門(mén),只要它有合法登記和產(chǎn)權(quán)證的,抵押和查封情況在房管部門(mén)是可以查到的。如果說(shuō)我們的租賃權(quán)在抵押權(quán)和查封之前的話(huà),那么我們的權(quán)利還是可以得到保障,這是最高人民法院的司法解釋。
法律規(guī)定:
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》
第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外:
(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
九、租賃房屋被征收、拆遷的風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式:出租房屋被政府依法征收、拆遷。
風(fēng)險(xiǎn)的后果:房屋被拆遷后,無(wú)法繼續(xù)使用房屋屋頂;承租人并非法律規(guī)定的房屋征收補(bǔ)償?shù)闹黧w。
防范措施:對(duì)房屋區(qū)域的規(guī)劃情況進(jìn)行調(diào)查,避免出租房屋已被政府列入征收計(jì)劃;在租賃合同中對(duì)于房屋被征收、拆遷的補(bǔ)償問(wèn)題作出明確約定;采用設(shè)立地役權(quán)的方式使用屋頂,屋頂使用人為地役權(quán)人,屬于拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象。
注:作為承租人通常不是拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象,拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是所有權(quán)人,因此在簽約的時(shí)候首先要注意對(duì)房屋區(qū)域的規(guī)劃情況進(jìn)行調(diào)查,避免出租房屋已經(jīng)被列入政府的征收拆遷計(jì)劃。如果說(shuō)我們要想防范這個(gè)風(fēng)險(xiǎn),需要在租賃合同當(dāng)中對(duì)房屋征收的補(bǔ)償問(wèn)題做出約定,如果房屋被征收,有關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用該如何分配,在合同當(dāng)中進(jìn)行明確地約定,另外也可以考慮設(shè)立地役權(quán)的方式,這在物權(quán)法當(dāng)中是有規(guī)定的,但是目前操作比較少。
法律規(guī)定:
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第二條 為了公共利益的需要,征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋,應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱(chēng)被征收人)給予公平補(bǔ)償
《關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問(wèn)題的規(guī)定》
第二條 申請(qǐng)機(jī)關(guān)向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,…,還應(yīng)當(dāng)提供下列材料:(二)征收補(bǔ)償決定送達(dá)憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關(guān)系人的意見(jiàn);
《物權(quán)法》
第一百二十一條 因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的,用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。
十、租賃房屋被轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式:屋頂租賃合同已簽訂,但合同約定的租賃期間未起算,或者出租人未將屋頂交付給承租人,出租人將房屋轉(zhuǎn)讓。租賃合同未經(jīng)備案,在部分地區(qū)導(dǎo)致無(wú)法主張“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。
風(fēng)險(xiǎn)的后果:租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。
防范措施:簽訂租賃合同后,要求出租人盡快交付屋頂并起算租賃期限;租賃合同簽約后到房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。
注:所謂“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”,即如果房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化是不影響租賃權(quán)的。但是這有前提的,如果租賃期間沒(méi)有起算或者是沒(méi)有交付的話(huà),“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是不成立的,另外根據(jù)上海的規(guī)定,沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記備案的合同,可能無(wú)法主張“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。
上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答(三)》(滬高法民一〔2015〕16號(hào))第30條規(guī)定:未經(jīng)登記的租賃合同,當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí),承租人不能以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是,承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)的除外。”
責(zé)任編輯: 李穎