進入四月，關于房地產行業市場的任何變化，都吸引諸多人士的關注。而此時，有媒體指出居民在投資方式上有了新變化，房地產投資不再是首選。作為樓市風向標的房展會，也在樓市調控的大背景下，發生了實質意義上的轉變……

本期“權威訪談”，就來看看全國工商聯房地產商會副秘書長黃嵐的精彩觀點。

關鍵詞 投資轉向

住宅變成剛需市場

經典語錄

房地產行業在短期內投資行情被看淡，從而投資轉向，基本上可以說目前的住宅市場已稱得上是剛需市場。

■記者：近期有媒體稱，隨著股市吹出“暖風”預期的增強和樓市銷售的遇冷，居民在投資方式上也有了新變化，房地產投資不再是居民投資首選。尤其人民銀行重慶營業管理部日前發布的《2011年4季度重慶企業家、銀行家、居民調查綜合分析》報告顯示，房地產投資跌出重慶居民投資意愿的前三位，投資股票和實業的意愿明顯升溫。您覺得這對于整個房地產行業來說，意味著什么呢？

■黃嵐：的確，從住宅方面來看，房地產調控以來，投資和投機行為不斷被擠出，尤其從2011年年底到目前，大量的資金撤出房地產市場轉向其他行業，如礦業等。

自去年4月以來，樓市調控政策接踵而至，調控范圍不斷擴大，調控力度逐漸加強。密集政策之下，除了購房成本的增加將一部分支付能力較弱的需求擠出市場之外，更重要的是投資者的預期產生了心理變化，對于后市的信心不足，房地產行業在短期內投資行情被看淡，從而投資轉向。基本上可以說目前的住宅市場已稱得上是剛需市場。

對于商業地產方面而言，依然還有很多對商業地產投資看好的群體，流連在比較好的商業項目當中，這也是前兩年一線、二線、三線城市中，商業地產開發熱潮的延續。我認為，這種現象在一二線城市的優秀項目可能還會持續一定的時間，但在優勢不夠的商業項目以及供需失衡的三線城市中，其未來發展堪憂。

關鍵詞 商用物業

轉型商業地產困局不少

經典語錄

從住宅貿然轉型至商業地產，由于對商業地產預估不準的項目則可能會被擱淺。

■記者：隨著這兩年樓市的不斷調控，很多業內人士都認為房地產住宅時代結束，而商用物業則迎來了成長期。那你覺得，目前商用物業的這個成長期整體狀態如何？其未來的走勢又將如何？

■黃嵐：隨著樓市調控的持續，住宅地產的發展日趨理性化，住宅回歸居住本位的趨勢越加明顯，這也使得其利潤空間在不斷下行，稱其為房地產住宅時代結束也不足為過。

也正是這種市場的發展狀態，使得近些年很多城市的商業地產項目，都是傳統的住宅地產開發企業在做。然而傳統住宅快進快出的開發模式，對商業地產的開發來說是不適用的。

此前很多住宅企業轉型貿然進入商業地產，目前面臨很多困局。如其行業資源整合體現不足、項目前期定位不清晰、后期運用不全面等，使得商業地產的項目水平目前是參差不齊，這是商業物業在其成長期的初步表現，此時期基本處在試水階段。

未來有開發經驗的實力企業，其商業項目的優勢會更加明顯。但從住宅貿然轉型至商業地產，由于對商業地產預估不準的項目則可能會被擱淺。

關鍵詞　產業地產

房企很好的突圍之路

經典語錄

因為過去單一以住宅形式的開發模式已一去不復返，這就需要開發企業去尋找一種新的出路，而這個出路就是走向產業地產。

■記者：近兩年，中國的房地產形勢發生了急劇變化，尤其是今年，市場的局面開始出現了分化，很多企業向各種產業地產轉型。您認為目前中國的產業地產對整個房地產行業的發展，有何種意義？

■黃嵐：房地產經過這一輪調控之后，必然導致一種反省，也就是房地產的出路在哪里。

實際上很多開發企業早已開始探索，并注重產業地產的研究和研發。因為過去單一的住宅開發模式已經是個死結，而且這種模式正在地產行業的快速發展中成為過去式，這就需要開發企業去尋找一種新的出路，而這個出路就是走向產業地產。比如旅游產業、文化創意產業、物流產業、養老產業等，這都需要開發企業去深入了解，進行市場調查、產品定位等。

產業地產，其實就是更高層面的一種資源整合，需要企業有國際眼光的戰略目標。如現在有首創等企業，已經成功轉型，投身于產業地產。

當然，開始走產業地產這條路的時候，也有一些教訓，走了一些彎路，但最后的事實證明這條路是對的。尤其在新的行業發展形勢下，我覺得產業地產是一種很好的突圍之路。

關鍵詞　綠色低碳

多數企業做得比較浮躁

經典語錄

就綠色低碳的計劃和標準，地產行業中以此為探索的企業的確為數不多，多數房地產企業只停留在概念上、表面上，還是很浮躁的。

■記者：一直以來，您比較關注房地產行業中的綠色低碳的發展，據您了解，中國房地產在這方面的整體發展如何？

■黃嵐：房地產是追逐熱點最快的行業，許多經濟上的熱點都是房地產上傳出來的。同時，房地產業也是比較浮躁的行業，往往對一些概念進行了演繹，并沒有深入且腳踏實地去做。

之所以建筑業提出來綠色低碳，是因為整個中國的二氧化碳排放，有絕大多數來自于建筑業。盡管工業、汽車也占了較大比重，但在汽車中有節能汽車，在工業污染中有節能減排，但在房地產、建筑行業中低碳的舉措卻不多。如果這一塊不重視起來，那么整體的節能減排的目標是很難達到。

就綠色低碳的計劃和標準，地產行業中以此為探索的企業的確為數不多。雖然也有做得很優秀的，個別項目中也有做得相當成功的，但多數房地產企業只停留在概念上、表面上，還是很浮躁的。

目前，建筑業在綠色低碳方面，也缺乏相關政策的引導和監察執行力度，導致現在很多企業都是短期行為，因此在整個行業上，這一方面還有很多的遺憾。

關鍵詞 房展會

銷售功能逐漸被弱化

經典語錄

這兩年隨著樓市的不斷調控，很多樓盤已經放棄房展會的銷售功能。因為現在剛需更為理性，排隊購房現象早已過去，房展會作為供需不對等的銷售形式也正在被弱化，變成一些遠近樓盤扎堆的展示。

■記者：進入四月，全國各地的房展會都開始推出，尤其是北京、上海、深圳等城市的房展會，往往就是整個行業的風向標。但經過了重重調控的樓市正在發生諸多變化，您認為現在房展會是否與以往的房展會意義一樣？

■黃嵐：一線城市的房展會歷來被稱為樓市的風向標，不管是春季房展還是秋季房展，預示著該城市樓市季度或年度銷售的形式。房展會這種模式也是一種特殊現象，是在前些年，樓市較好的狀態下出現的，也是一種銷售模式。

但這兩年隨著樓市的不斷調控，很多樓盤已經放棄房展會的銷售功能。因為現在剛需更為理性，排隊購房現象早已過去，房展會作為供需不對等的銷售形式也正在被弱化，變成一些遠近樓盤扎堆的展示。

從一些一線城市已經推出的春季房展會來看，今年更多的是海外樓盤扎堆。尤其在前不久北京、上海的房展會上，海外項目基本是半壁江山。其中除了美國、澳大利亞這些以往熱門國家，一些歐洲、非洲等許多國家的項目都來了。可見，海外樓市也看到了國內市場的消費潛力。

據我了解，在房展會上，咨詢海外項目的人也非常多，而且展會前后各種形式的海外樓盤宣傳此起彼伏。拋開投資移民、留學等其他因素不談，純為投資的案例越來越多。但對于準備海外置業的人群，我覺得應防范政治、政策、市場、匯率等四大風險。