對商業建筑進行深度節能改造是否具有經濟價值？許多投資者都忽略了深度改造除節約能源成本之外的價值，但他們的資產經理現在能夠通過更完整的計算方法了解到深度改造更全面的價值了。落基山研究所和國際資產管理協會（IREM）聯合推出一系列網絡課程于2015年7月首次上線，名為《深度節能改造價值分析與展示系列課程》。該課程除了介紹能源節約以外，還包括計算和展示潛在深度節能改造給建筑物帶來的更多價值所需的分析技巧。該課程是在落基山研究所《如何計算和展示深度節能改造價值：投資者指南》（以下簡稱《投資者指南》）的基礎上開發的，現已向國際資產管理協會超過18000名資產經理會員和大眾公開。

DouglasMiller（落基山研究所高級咨詢師，《投資者指南》合著者之一）認為，與改造前水平相比，深度節能改造運用綜合能效手段將能源消耗量降低30%甚至更多。深度節能改造也能夠帶來其它非能源方面的效益，然而“很多組織尚未將這些指標作為其決策依據。”能源成本節約幾乎被視為能效和可持續性改造唯一的投資回報，并且必須達到30%或更高的回報率時才會被認為具有投資價值。落基山研究所建筑部門項目經理，《投資者指南》合著者之一MichaelBendewald表示：“深度節能改造僅憑借能源成本節約這一項標準很難實現如此高的金融回報。”

能效和可持續性以外的價值

然而，深度節能改造的經濟價值遠遠超過單純能源節約的收益。Bendewald說：高能效建筑物使用更少能源且運營成本更低，而運營成本低的建筑物能夠提高租賃收入和銷售價格。”后者雖然很少被人們意識到，但蘊藏著更大價值，即因建筑低能源成本帶來的租戶滿意度提升等其它價值。Miller表示：“除了能源賬單降低以外，可持續型建筑物（主要是高能效建筑）還能夠為建筑使用者、業主以及投資者帶來更多價值，這才是關鍵所在。”

《投資者指南》探索了深度節能改造能夠為投資者帶來的四項附加價值，包括提高房產出售價格、提高房租、降低非能源運行成本，以及當與其它必要改造工程同時進行時，還能夠降低開發成本。而在深度改造過程中，能夠將這四項價值最大化呈現的風險分析，被視為第五項附件價值。Miller解釋說：“當我們提到‘附加價值’時，并不是僅指一項諸如碳減排或者公共健康等傳統的外部指標，而是關于如何提高房租、提高房產售價或如何提高建筑利用效率等項目。”換言之，這些價值能夠直接影響公司財務數據，但在計算中卻常常被忽略。

那么如何讓公眾了解這些被忽略的價值？Miller指出，《投資者指南》“所提供的研究證明了這些附加價值的存在，并舉例說明了那些在市場上會被考慮的價值要素。”

但僅憑這份報告還不足以推動美國整個房地產市場的變革，這也是國際資產管理協會推出該系列課程的原因。國際資產管理協會會員所管理的房產總面積達130億平方英尺，總計價值高達8000億美元。要為美國打造一個低碳未來，Bendewald表示“提高已建建筑能效是其中的關鍵。”國際資產管理協會經常為其會員提供教育培訓。Bendewald說：“他們提供了許多高質量的教學內容。并且有能力將我們的研究內容和先進理念整理為教學課程。”

逐步發現價值

落基山研究所建筑部門常務董事IainCampbell說：“該課程對深度節能改造帶來的多重價值流進行了廣泛研究，并將其整理為一套實用指南，能夠幫助投資者做出更明智的決策。”從根本上講，該網絡課程展示了如何量化并證明深度節能改造項目的潛在價值。國際資產管理協會可持續發展計劃經理ToddFeist表示：“我們希望房地產投資者具備足夠的分析能力來評估這類項目，并了解如何通過改造提高房產價值。”他認為落基山研究所撰寫的《投資者指南》和國際資產管理協會的會員制“能夠完美結合。看起來他們已經將所有內容整合展示給了會員。”該課程為房地產從業者們展示了如何逐步評估項目價值。

深度節能改造大部分附加價值，來自于對能效表現要求越來越高的各項法規以及Miller所提到的在許多市場中“人們愿意花更多錢購買更高質量房產”的事實。這些因素在各地表現各不相同。Feist認為：“可持續性具有非常特定的市場特殊性，尤其是所能夠獲取的財務收益。但投資者和租戶們對房屋的可持續性和能效不斷提高的重視程度和要求，確實正在常態化。”此外，Feist還表示：“市場變化很快，法規的時效性也很短暫。”他表示，房產經理“可能突然就會收到一封來自租戶的郵件，詢問建筑中究竟使用了哪些可持續性節能技術。”

因為地方房產買家和租戶對可持續性重視程度不同，所以第一步應該是市場調查。Feist認為：“落基山研究所描述的以及該課程提供的深度節能改造方法論為評估投資者和租戶需求提供了一套可靠且可重復運用的框架。一旦進行了定量分析即對所在市場深度節能改造項目和可持續性范疇的初步分析，便能夠繼續對房產價值的五個附加價值項進行進一步分析。”

對于任何想要投資建筑能效的開發商而言，找到這些價值要素是最關鍵的。Miller認為這些課程教會房產經理這樣說：“這能夠降低建筑物的風險、我們因此能夠提高房租或我們會減少辦公室的閑置時間。”而最后一步，Feist說道：“將是深度節能改造價值報告，向你的決策者和利益相關方展示深度節能改造項目的潛在價值。”

投資者的工具箱

關于深度節能改造價值方法論，由三部循序漸進的詳盡課程組成，這三部課程也已全部上線。Bendewald解釋說：“第一部課程總體介紹了如何從建筑深度節能改造或超高能效方面了解整體價值定位的一些話題。第二部課程對計算方法以及如何構建商業案例方面進行了解答。”

最后，Bendewald表示：“第三部課程是專門面向資產經理而設計的。因為他們是整個資產配置層面的操作者，所以第三部課程包括了能夠將這些不同價值納入資產配置過程的一套工具。”Feist補充道：“它能夠通過運用數據表格工具向學生展示了現金流量折價分析，讓學生了解了深度節能改造項目將如何影響房地產資產的凈現值。”

這些課程滿足了國際資產管理協會的一個核心需求。Feist解釋說：“如果你從事于房地產服務行業并負責客戶溝通，你的職責就是盡一切可能增加客戶的資產價值。那么可持續性以及深度節能改造就將成為你滿足客戶需求工具箱里的又一利器。”Bendewald補充道“如果你能夠降低成本并維持收益，這就意味著你能夠直接改善該建筑的基本經濟指標。”

對于落基山研究所來說，Miller認為最關鍵的是這些課程“能夠幫助人們了解投資可持續建筑物的附加價值。”這些價值“很大程度上都被決策者忽略。因此，如果人們能夠更好地了解這些價值，對可持續建筑的投資就將大幅增加。”當投資者決定進行深度節能改造時，Miller認為“所帶來的能源節約將直接體現在碳排放降低上。”

對于國際資產管理協會會員，這些課程同樣重要。因為無論處于哪個市場，他們都能夠從中獲得競爭優勢。Feist說：“深度節能改造方法論會讓你更徹底地了解可持續性和建筑能效改善，并掌握在任何市場中都具備價值的分析技巧。”Campbell也強調說：“了解這些信息，對從業者非常重要。”對于已經開始的課程，Miller非常高興：“我認為這些課程非常有幫助，因為它們展示了如何突出深度節能改造的效果并與投資者產生共鳴。”